▲實價課稅、囤房稅、供給過剩，房市利空連連，未來易跌難漲，像新北市等供給量大區域，跌幅可能加大。（圖／商業周刊提供／攝影程思迪）

文／賴寧寧

立法院三讀通過「房地合一稅」新制，明年1月1日起，台灣房地產進入「實價課稅」階段，房地產投資客的黃金時代結束了。台灣房市一直供給過剩，但過去因所得稅、持有稅偏低，造成炒作風氣盛行；如今，房地合一稅、囤房稅雙雙實施，房市的基本面現形，難逃房價下滑的趨勢，甚至有專家預估5年跌3成，後市值得觀察。

買方：長期自住影響不大

新制明年上路後，以買方來看，自住客的影響最小，只要符合自住條件，住滿6年賣掉，獲利400萬以下免稅，超過400萬部分，才須課稅10％。因此，自住型不論下半年或新制上路後買，未來賣房只要獲利不超過400萬元，影響都不大。

如果是投資客就不同了，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨舉例，假設Ａ持有一間房子11年，賣掉獲利500萬元，新制上路後，持有10年以上房子賣掉的獲利，要課所得稅15％，也就是75萬元。舊制以房地比約7（土地）：3（房屋）來課，賺五百萬，假設適用40％所得稅，要繳的稅是60萬元（500萬×0.3×40％＝60萬），長期持有者，新制的稅較重。因此徐佳馨認為，由於今年下半年買房仍適用舊制，可能促使有意願的「長線投資型買盤」出現。

而對兩年以下的短線投資客來說，相對於奢侈稅，新制反而比較有利。

賣方：下半年避稅求售

賣方部分，下半年會有三種為避開房地合一稅的賣盤出現。一、預售屋屋主：預售屋交屋前，會有投資者轉手賣掉；二、看壞房市的賣盤：實價課稅後，沒有超額利潤，投資客變少，甚至轉為賣方；三、贈與：兩代間的避稅贈與會變多。

目前市場對房市後市看法較悲觀，今年下半年是否是買點？房地產長期只漲不跌的「鐵律」是否成立？學界仍有疑慮。

「房地合一稅後，房市將重回基本面。」台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝說。

目前房市基本面為何？一、房市供過於求：全台供給過剩的房屋有200多萬間，加上未來建商會繼續推案，及人口成長下滑，未來台灣人口可能會負成長，不到2千300萬人，供過於求將越來越嚴重。二、利率上漲的壓力：美國如果今年下半年升息，台灣也會跟進，買房的機會成本將提高。三、囤房稅大增：台北市開第一槍，今年調高房屋稅計算基礎及稅率，讓囤房的線上遊戲2015 線上射擊遊戲下載 線上射擊遊戲有哪些 線上射擊遊戲 online 線上射擊遊戲排行榜2015持有成本大增一倍以上。四、房地合一稅：明年開始，買賣房屋產生所得就要課稅。

下一步：兩年內租比買划算

花敬群認為，即便沒有房地合一稅，房價還是要跌，因為市場反轉的趨勢才正要開始，台北市以外，甚至可能會大跌5成。

其實房屋稅的殺傷力比房地合一稅嚴重，因為房地合一稅是未來式，即賣屋獲利才會課稅，但房屋稅是持有成本，調高房屋稅，對投資客來說，持有越久，代表財產淨值的流失。由於持有房屋成本不斷升高，黃耀輝建議，現階段買房的原則是，租比買划算，先租後買、先遠後近、先小後大。

花敬群也認為，近兩年房市「租比買划算」，台灣的租金幾乎沒漲，租房比買房划算很多，應該先租，等房價下跌後，視自己的能力再買進。

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